Хитрости застройщиков в долевом строительстве: как не попасть в ловушку
В последние годы участники долевого строительства столкнулись с рядом проблем, связанных с недобросовестными действиями застройщиков. Важно быть осведомленным о распространенных уловках и знать, как защитить свои права при покупке недвижимости по договору долевого участия (ДДУ).
Обещания, которые могут не сбыться
Рекламные материалы застройщиков часто содержат обещания о благоустройстве территории и наличии инфраструктуры, таких как парковочные места, школы и детские сады. Однако эти обещания могут быть выполнены не полностью или вообще не выполнены, если они не прописаны в договоре. Поэтому важно внимательно изучать документы и не полагаться на рекламные обещания.
Совет: Ознакомьтесь с инвест-контрактом между застройщиком и местной администрацией, чтобы понять, какие обязательства действительно взяты на себя застройщиком.
Сроки сдачи объекта
Застройщики могут указывать более ранние сроки сдачи дома, чтобы стимулировать продажи. Однако важно различать срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры, указанный в ДДУ. Застройщик несет ответственность только за сроки, прописанные в договоре.
Просрочки — одна из самых распространённых проблем. Застройщики могут:
Формально объявлять о сдаче дома, но не подписывать акт приёма-передачи.
Переносить сроки под предлогом «форс-мажора».
Что делать?
Проверять историю застройщика: сколько объектов он уже сдал вовремя.
Фиксировать все задержки и требовать неустойку (по закону она составляет 1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки).
Совет: При подписании ДДУ убедитесь, что понимаете разницу между сроком ввода дома в эксплуатацию и сроком передачи квартиры.
Обман с обременениями и правами на землю
Иногда застройщик начинает строительство на участке, который уже заложен в банке. Если компания обанкротится, дольщики могут остаться без квартир и без денег.
Как проверить?
- Запросить выписку из ЕГРН на земельный участок — в ней указаны обременения.
- Убедиться, что застройщик имеет разрешение на строительство.
Изменения в проекте
Застройщик может вносить изменения в проектную документацию во время строительства. Эти изменения должны быть опубликованы в единой информационной системе жилищного строительства. В договоре может быть пункт, позволяющий застройщику изменять конструктивные решения и конфигурацию помещений при условии сохранения количества комнат.
Застройщик может в одностороннем порядке менять планировки, этажность или материалы, ссылаясь на «техническую необходимость». Чтобы избежать неприятных сюрпризов:
Внимательно изучайте договор ДДУ (долевого участия) — в нём должны быть чётко прописаны параметры квартиры.
Требуйте уведомления о любых изменениях и соглашайтесь только на письменные корректировки.
Навязывание допсоглашений с ухудшением условий
Перед сдачей дома застройщик может предложить подписать допсоглашение, например:
- Уменьшить площадь квартиры.
- Заменить материалы на более дешёвые.
Важно: Вы не обязаны подписывать такие документы! Если на вас давят, обращайтесь в Росреестр или суд.
Доплата за квадратные метры
В договоре может быть пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры, если фактическая площадь отличается от проектной. Если фактическая площадь больше, дольщик должен доплатить за «излишки». Если меньше, застройщики часто избегают выплат за «недостающие метры».
Советы: Проводите замеры самостоятельно или с помощью профессионалов. Внимательно читайте договор и привлекайте юриста, чтобы избежать финансовых затрат.
Ранний прием квартиры
Застройщик может пригласить дольщика на осмотр и приемку квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, чтобы избежать штрафов за просрочку. Это незаконно. Застройщик имеет право передавать квартиры только после официальной сдачи дома.
Советы: Если объект передан до ввода в эксплуатацию, запросите разрешение на ввод объекта и оспаривайте акт передачи.
Общие советы по выбору застройщика
- Изучите документацию: Получите выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство и проектную декларацию.
- Посетите площадку: Убедитесь, что строительство ведется и оцените местоположение и инфраструктуру.
- Выбирайте надежных застройщиков: Работайте с компаниями, которые строят в соответствии с 214-ФЗ и предлагают ДДУ.
- Будьте осторожны с скидками: Подозрительно низкие цены могут быть признаком проблем.
- Используйте полезные ресурсы:
Сайт «Наш дом» (наш.дом.рф) для поиска новостроек и проверки застройщиков.
Сайт «Единый ресурс застройщиков» (erzrf.ru) для рейтинга застройщиков.
Надежность застройщика можно оценить по его опыту, количеству сданных объектов и финансовой стабильности.
