Как принимать квартиру: полное руководство

Приемка квартиры в новостройке – волнующий и ответственный этап. Это момент, когда вы получаете ключи от своего долгожданного жилья. Однако, эйфория от события не должна затмить разум. Важно внимательно осмотреть квартиру, выявить недостатки и добиться их устранения от застройщика. Как же принять квартиру так, чтобы в будущем не столкнуться с неприятными сюрпризами и дополнительными расходами? Разберем все нюансы по порядку.

Приемка квартиры – это своего рода экзамен для застройщика, поэтому к нему нужно тщательно подготовиться. Внимательно изучите договор долевого участия (ДДУ). В нем указаны все обязательства застройщика, включая сроки сдачи объекта, гарантийные обязательства и характеристики квартиры. Особое внимание уделите пунктам, касающимся площади, отделки и инженерных систем.

Убедитесь, что у вас на руках есть все необходимые документы, включая паспорт, договор, план квартиры. Часто застройщики требуют дополнительные документы: кредитный договор, если квартира приобретена в ипотеку, оплаченную госпошлину за регистрацию права собственности, документы на всех дольщиков, которые фигурируют в ДДУ.

Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, помимо договора вам понадобятся следующие инструменты:

• Рулетка (не менее 5 метров)
• Уровень (желательно лазерный)
• Правило (длинная ровная рейка, для проверки ровности стен и потолка)
• Фонарик (для осмотра темных углов и труднодоступных мест)
• Строительный нож или отвертка
• Мультиметр (для проверки напряжения в розетках – опционально)
• Блокнот и ручка (для записи обнаруженных недостатков) или наше приложение
• Фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой (для фото- и видеофиксации недостатков)
• Удлинитель с тройником (для проверки работы электроприборов) или лампа с переходником-вилкой
• Распечатанный бланк акта о несоответствии (после заполнения одну копию вы отдадите застройщику)

Полный список инструмента и некоторые нюансы мы перечислили в отдельной статье:

• Что взять с собой на приемку квартиры: собираем идеальный набор инструментов

Принимать квартиру самостоятельно или пригласить профессиональных приемщиков?

Принятие решения о том, проводить приемку самостоятельно или привлечь специалиста, зависит от вашего опыта и знаний в области строительства. Специалисты по приемке квартир обладают профессиональными навыками и опытом, что позволяет им выявить скрытые дефекты, которые могут быть незаметны для непрофессионала. Они также используют специализированные инструменты и оборудование для более точной диагностики.

Плюсы приемки со специалистом:

• Профессиональный взгляд.
  Специалист имеет опыт и знания, которые позволяют выявить скрытые дефекты, незаметные для неспециалиста.
• Независимая оценка.
  Специалист не заинтересован в том, чтобы застройщик “замял” проблему, и даст объективную оценку состояния квартиры.
• Экономия времени и нервов.
  Специалист возьмет на себя большую часть работы по осмотру квартиры и составлению дефектной ведомости.
• Увеличение шансов на устранение недостатков.
  Застройщик, как правило, более серьезно относится к замечаниям, высказанным профессионалом.

Минусы приемки со специалистом:

• Стоимость.
  Услуги специалиста стоят денег, и это может быть ощутимой суммой, особенно для небольшой квартиры.

Однако, если вы уверены в своих силах и обладаете необходимыми знаниями, самостоятельная приемка также возможна. Важно быть внимательным и тщательно проверять каждый элемент квартиры.

Плюсы самостоятельной приемки:

• Экономия денег.
  Вы не тратите деньги на оплату услуг специалиста.
• Тщательный осмотр.
  Вы можете уделить осмотру столько времени, сколько потребуется, и внимательно изучить каждый уголок квартиры.

Минусы самостоятельной приемки:

• Отсутствие опыта и знаний.
  Вы можете пропустить важные дефекты, которые специалист обязательно бы заметил.
• Риск “замять” проблему.
  Застройщик может попытаться убедить вас, что тот или иной дефект не является существенным.
• Необходимость потратить время и нервы.
  Приемка квартиры – это достаточно трудоемкий процесс, который может занять несколько часов.

Иван, решил сэкономить и не приглашать приемщиков:

Решил сэкономить и принять квартиру самостоятельно. Внешне все казалось в порядке, и я подписал акт приема-передачи, особо не проверяя квартиру и не пользуясь никакими чек-листами или рекомендациями от специалистов. Однако, через несколько месяцев после заселения обнаружил серьезную проблему с вентиляцией. Оказалось, что вентиляционный канал был забит строительным мусором. Исправить эту проблему самостоятельно было невозможно, и мне пришлось обращаться к специалистам, тратить деньги и время. Если бы я сразу пригласил специалиста на приемку, или подготовился заранее, прочитав пару статей, эта проблема была бы выявлена и устранена застройщиком на этапе приемки.

Здесь мы взвесили все «за» и «против» и пришли к неожиданным выводам:

• Самостоятельная приемка квартиры в новостройке: за и против

На что обратить внимание в первую очередь во время осмотра квартиры

Независимо от того, принимаете ли вы квартиру самостоятельно или со специалистом, важно знать, на что обратить внимание в первую очередь. Вот основные моменты, которые нужно проверить:

Проверьте, что застройщик предоставил все необходимые документы, включая акт о вводе дома в эксплуатацию. Убедитесь, что все характеристики квартиры соответствуют указанным в договоре. Сравните фактическую площадь квартиры с площадью, указанной в ДДУ. Допустимые отклонения должны быть прописаны в договоре. Если площадь меньше, чем указано в ДДУ, вы имеете право на компенсацию.

Проверьте стены и потолок на ровность, наличие трещин, сколов, выбоин. Используйте уровень и правило, чтобы выявить отклонения от вертикали и горизонтали. Обратите внимание на места стыков стен и потолка, а также углы. На стенах не должно быть неровностей более 5 мм, а отклонение плит пола и потолка не должно превышать 20 мм.

Убедитесь, что окна и двери легко открываются и закрываются, не имеют повреждений и обеспечивают герметичность. Проверьте состояние уплотнителей и фурнитуры. Проверьте целостность стеклопакетов, отсутствие царапин и окалины. Проверьте наличие и качество откосов и подоконников.

Ольга, принимала квартиру в Москве в 2024 году:

Во время приемки, насмотревших заранее видео про дефекты стеклопакетов, внимательно осмотрела окна. Я заметила, что на одном из окон отсутствует уплотнитель. В результате, окно неплотно закрывалось, и в квартиру проникал холодный воздух. Указала на этот недостаток в дефектной ведомости, и застройщик оперативно заменил уплотнитель. Если бы тогда не обратила на это внимание, пришлось бы самой решать эту проблему.

Проверьте работоспособность всех розеток и выключателей. Для этого возьмите с собой небольшой электроприбор, например, зарядное устройство или лампочку с патроном-вилкой. Проверьте работу осветительных приборов. Убедитесь в наличии заземления. Проверьте напряжение в розетках (мультиметром).

Включите воду и убедитесь, что напор ровный, а вода чистая. Проверьте работу сливных систем и состояние сантехнических приборов. Убедитесь, что все соединения труб герметичны и нет подтёков.

Убедитесь, что все системы (отопление, вентиляция, кондиционирование) работают исправно. Проверьте состояние стояков, радиаторов и других элементов. Проверьте тягу в вентиляционной шахте, закрыв входную дверь и открыв одну створку окна. Правда, такую проверку надо проводить в холодное время года.

У нас есть несколько статей, где мы подробно описываем все нюансы:

• Приемка квартиры в новостройке: как не упустить важные детали
• ТОП-10 ошибок при приемке квартиры в новостройке и как их избежать
• Проверка окон в новостройке во время приемки
• Приемка квартиры от ПИК: особенности и нюансы

Фиксация недостатков и подписание документов

Если в ходе осмотра вы обнаружили недостатки, их необходимо правильно зафиксировать. Акт осмотра (дефектная ведомость, акт о несоответствии) должен быть составлен в двух экземплярах и подписан обеими сторонами. В акте необходимо подробно описать все обнаруженные дефекты, указать их местоположение и характер. Делайте фотографии каждого недостатка. Фотографии – это наглядное доказательство наличия дефекта, которое поможет вам отстоять свои права, если застройщик откажется устранять недостатки.

Вы можете воспользоваться нашим бланком акта о несоответствии — скачайте его и распечатайте, а потом заполните во время приемки.

Подписание акта приема-передачи – это важный шаг, который означает, что вы согласны с состоянием квартиры. Однако, если вы обнаружили недостатки, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи без предварительного устранения этих недостатков или внесения их в акт осмотра.

Есть два варианта действий:

1. Подписать акт приема-передачи с дефектной ведомостью.
   В этом случае в акте приема-передачи необходимо указать, что квартира принята с замечаниями, и приложить к нему акт с подробным перечнем недостатков. Этот вариант подходит, если недостатки не являются критичными и не препятствуют нормальному проживанию в квартире.
2. Отказаться от подписания акта приема-передачи.
   Этот вариант подходит, если недостатки являются существенными и делают квартиру непригодной для проживания (например, серьезные проблемы с отоплением, водоснабжением или электропроводкой). Также необходимо приложить акт с подробным перечнем недостатков.

В этих статьях мы подробно рассказываем о том, как правильно зафиксировать обнаруженные недочеты:

• Что делать, если вы обнаружили существенные недостатки при приемке квартиры
• Как зафиксировать найденные недочеты во время приемки квартиры

Не поддавайтесь на уговоры застройщика подписать акт приема-передачи “для формальности”. Помните, что подписание акта означает, что вы принимаете квартиру в том состоянии, в котором она находится, и вам будет гораздо сложнее добиться устранения недостатков в дальнейшем.

Защита прав дольщиков

Закон защищает права дольщиков, и застройщик обязан устранить все недостатки, указанные в дефектной ведомости, в разумный срок. Сроки устранения недостатков могут быть прописаны в договоре, но если они не указаны, то, как правило, считается разумным срок в течение 30-45 дней.

Если застройщик отказывается устранять недостатки или затягивает сроки, вы имеете право:

• Направить застройщику письменную претензию с требованием устранить недостатки в установленный срок.
• Обратиться в суд с иском о понуждении застройщика к устранению недостатков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
• Обратиться в контролирующие органы (например, в Роспотребнадзор или жилищную инспекцию) с жалобой на действия застройщика.

Пример из жизни:

Один из дольщиков, после приемки квартиры обнаружил, что застройщик установил окна, не соответствующие требованиям ГОСТа. Он направил застройщику претензию с требованием заменить окна на качественные. Застройщик отказался это делать, утверждая, что окна соответствуют проекту. Тогда дольщик обратился в суд с иском. Суд удовлетворил его требования и обязал застройщика заменить окна, а также выплатить неустойку и компенсацию морального вреда.

После приемки квартиры наступает гарантийный период — время, когда застройщик обязан устранить те или иные недостатки, выявленные или образовавшиеся в процессе эксплуатации квартиры. По закону, гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет, а на инженерные системы — 3 года. Но эти сроки могу быть пересмотрены и указаны в договоре. Там же будет указано, на что конкретно распространяется гарантия.

Несколько статей на эту тему:

• Хитрости застройщиков в долевом строительстве: как не попасть в ловушку
• Что делать после приемки квартиры

Приемка квартиры – это ответственный и важный этап, который требует внимательности, знаний и настойчивости. Тщательно подготовьтесь к приемке, внимательно осмотрите квартиру, зафиксируйте все недостатки и не подписывайте акт приема-передачи, полагаясь только на обещания застройщика. Если застройщик отказывается устранять недостатки, не бойтесь отстаивать свои права в суде. Помните, что закон на вашей стороне.